Cartórios e a Revolução Blockchain: A Confiança no Centro da Tokenização Imobiliária Brasileira

A tecnologia blockchain chegou para bagunçar o core business de muita gente, e o mercado imobiliário brasileiro não é exceção. A tokenização de ativos, que promete revolucionar a forma como compramos, vendemos e investimos em propriedades, está ganhando tração. Mas, como em todo avanço disruptivo, a questão da segurança jurídica é um gargalo. É nesse ponto que os velhos e bons cartórios do Brasil estão levantando a bandeira: eles querem (e defendem) ser o pilar de confiança para que essa inovação decole por aqui.

O Debate que Ferveu no Congresso da ANOREG/BR

Recentemente, o XXV Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro (ANOREG/BR), em conjunto com a VIII Conferência Nacional dos Cartórios (CONCART), foi palco de um debate acalorado sobre o tema. A principal tese defendida pelos especialistas? A tokenização de ativos imobiliários, para prosperar no Brasil com a devida segurança, precisa, e muito, da chancela dos cartórios. Não se trata de frear a inovação, mas de ancorá-la na robustez jurídica que o sistema registral já oferece.

A ideia central é clara: a tecnologia blockchain não deve operar em um vácuo legal ou criar sistemas paralelos que minem a segurança jurídica dos registros públicos. Para Marcos Oliveira, advogado especialista, a modernização é inevitável. O mercado financeiro já respira eficiência em tempo real, como o Pix nos mostrou. Negar essa realidade é um tiro no pé. O desafio, portanto, é posicionar os cartórios como os guardiões da segurança nesse novo cenário digital.

Blockchain vs. Direito Real: Quem Garante o Quê?

Um dos pontos mais sensíveis da discussão gira em torno da complexidade do direito de propriedade no Brasil. Juan Pablo, presidente do Operador Nacional dos Registros (ONR), foi enfático: o registro imobiliário vai muito além de um simples registro de dados. Ele envolve qualificação jurídica minuciosa, fiscalização tributária e a análise de sucessões e garantias – um emaranhado legal que a blockchain, por si só, ainda não consegue decifrar.

"A tokenização não acontece no âmbito registral; ela acontece no mercado, num nível obrigacional. O direito real é sagrado, não se mexe assim. Ele fica parado na matrícula", afirmou Juan Pablo. Essa é a sacada: o token pode representar um direito sobre um imóvel (um contrato, uma fração), mas a propriedade em si, o "direito real", permanece resguardada no cartório.

Cartórios: O "Hub" da Economia Real

Marcos Mares Guia, doutorando pela UnB, fez um alerta importante sobre os riscos de sistemas opacos e paralelos. A ideia não é rejeitar a tecnologia, mas "colonizá-la com juridicidade", integrá-la ao arcabouço legal existente. O PL 4.438/2025, que trata da tokenização de imóveis, surge como um caminho para solidificar essa centralidade dos registros públicos.